Интервью и.о. директора Кадастровой палаты по Нижегородской области Марины Баландиной о возможностях, которые открывает новый 476 ФЗ для собственников недвижимости.

— Марина Андреевна, какие возможности открывает перед собственниками квартир новый закон?

Согласно новому 476 федеральному закону от 30 декабря 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» впервые в России появилось нормативное определение двух категорий жилья — многоквартирный дом и дом блокированной застройки, и с 1 марта этого года поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы вступили в силу.  Это дает возможность собственникам квартир в домах, которые попадают под определение «дом блокированной застройки», перевести свое жилье в новую категорию и оформить в собственность земельный участок.

— Тогда что же такое дом блокированной застройки?

Если следовать букве закона, то это жилой дом, блокированный с другим жилым домом или домами в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок. Это так называемые таунхаусы, которые в последнее десятилетие активно строятся в больших городах. Это понятие знакомо многим. Возьмите советские дома на две семьи – это самая распространенная типовая застройка для сельской местности. Например, в Нижегородской области много двухквартирных домов, где собственники пользуются отдельным входом, обрабатывают земельный участок и даже поставили забор. Но по документам это квартира – право собственности зарегистрировано на квартиру, хотя по факту это отдельный жилой блок и он может быть зарегистрирован как «дом блокированной застройки». Просто до принятия 476 федерального закона такого понятия не существовало. Поэтому это открывает возможность для собственников в таких постройках преобразовать свою квартиру в отдельный блок, то есть стать владельцем дома.

— Как понять подходит ли твое жилье под понятие дома блокированной застройки?

В Градостроительном кодексе признаки такого жилья четко описаны. Это предельная высота застройки три этажа, от двух до десяти отдельных секций, блоки имеют смежные стены, но отдельные выходы на земельный участок и в каждой секции может проживать одна семья. Что касается земельных участков, то при перерегистрации права собственности, каждый владелец такого жилья сможет оформить автономно свой земельный участок в собственность.

— А в чем плюсы или минусы такого переоформления права собственности?

Здесь каждый собственник должен решить самостоятельно. К примеру, нововведение исключает участие объектов блокированной застройки в региональных программах капремонта, потому что, согласно жилищному законодательству, жилые дома в нее не включаются. Или если собственнику захотелось сделать пристройку, расширить помещение, то в отличие от многоквартирного дома, проектная документация дома блокированной застройки не требует обязательной процедуры по проведению экспертизы. Именно поэтому блокированные дома пользуются у застройщиков популярностью, когда при максимально возможной застройке земельного участка, требуется минимум процедур согласования 

Дом блокированной застройки обслуживать легче, коммуникации тянуть легче, элементарно протопить зимой легче, так как часть тепла дает сосед. Кроме того, к собственникам квартир и собственникам домов иногда на региональном уровне применяются разные нормативы оплаты коммунальных услуг. В Нижегородской области, например, это касается вывоза мусора.

Кроме этого, вы получаете личный земельный участок. Если он уже был сформирован, то его раздел следует осуществить одновременно с подачей документов на смену вида объекта. Но при этом, обращаю внимание, что от получения разрешительной документации и разработки проекта вы не освобождены, дом не является индивидуальным.

— Как воспользоваться нововведением?

Если все собственники квартир придут к соглашению, что у них теперь блокированные дома, то для смены вида объектов достаточно общего собрания и закрепления данного решения на бумаге. С таким решением любой собственник может обратиться в МФЦ и подать документы в Росреестр на смену вида объекта недвижимости. Никакого обращения в администрацию, суд или другой орган не потребуется.

Ключевой момент – общее решение – оно обязательно, так как, если соседи не желают выразить свое согласие письменно по смене вида, то без судебных органов не обойтись. Здесь соседи уже будут ответчиками в суде по признанию квартир домами блокированной застройки.

— Многие ли у нас в области уже решились поменять форму собственности с квартиры на дом?

Изменения вступили в силу с 1 марта этого года, сравнительно недавно, поэтому пока обращений поступило не много: из 24 обращений нами одобрено 16. Возможно, это связано с тем, что собственникам не очень понятна процедура. Мы, в свою очередь, готовы помочь разобраться в этом каждому заинтересованному гражданину. Для получения необходимой консультации можно обратиться в наш Филиал по номеру телефона 8-903-606-53-53, 422-17-72